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Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico e di riqualificazione energetica degli edifici. Tra le novità introdotte, è prevista la possibilità, al posto della fruizione diretta della detrazione, di optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
A CHI INTERESSA ?
Il Superbonus si applica agli interventi effettuati da:

• condomìni
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, che possiedono o detengono l’immobile oggetto dell’intervento
• Istituti autonomi case popolari (IACP) o altri istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”
• cooperative di abitazione a proprietà indivisa
• Onlus e associazioni di volontariato
• associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

GLI INTERVENTI AGEVOLABILI
Interventi principali o trainanti

Il Superbonus spetta in caso di:

• interventi di isolamento termico sugli involucri
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale sulle parti comuni
• sostituzione di impianti di climatizzazione invernale sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifici plurifamiliari funzionalmente indipendenti
• interventi antisismici: la detrazione già prevista dal Sismabonus è elevata al 110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

Interventi aggiuntivi
Oltre agli interventi trainanti sopra elencati, rientrano nel Superbonus anche le spese per interventi eseguiti insieme ad almeno uno degli interventi principali di isolamento termico, di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale o di riduzione del rischio sismico. Si tratta di

• interventi di efficientamento energetico
• installazione di impianti solari fotovoltaici
• infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici

QUALI VANTAGGI ?
La detrazione è riconosciuta nella misura del 110%, da ripartire tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, entro i limiti di capienza dell’imposta annua derivante dalla dichiarazione dei redditi. In alternativa alla fruizione diretta della detrazione, è possibile optare per un contributo anticipato sotto forma di sconto dai fornitori dei beni o servizi (sconto in fattura) o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
La cessione può essere disposta in favore:

• dei fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi
• di altri soggetti (persone fisiche, anche esercenti attività di lavoro autonomo o d’impresa, società ed enti)
• di istituti di credito e intermediari finanziari.

I soggetti che ricevono il credito hanno, a loro volta, la facoltà di cessione. Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche

• il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, rilasciato dagli intermediari abilitati alla trasmissione telematica delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionieri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai CAF
• l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Quando si viene iscritti nella lista dei cattivi pagatori?

I presupposti per l’iscrizione nelle liste delle Sic oppure nella Centrale rischi della Banca d’Italia sono diversi, essendo differenti le funzioni delle due banche dati.

I dati che vengono raccolti nelle liste delle Sic sono i seguenti:

• la semplice richiesta di un finanziamento, a prescindere dal fatto che esso venga o meno erogato;
• la concessione di un finanziamento e il suo importo;
• l’andamento del rimborso del finanziamento: quindi sia il regolare versamento delle rate che il ritardo nel pagamento delle stesse.

Di conseguenza, basta un piccolo ritardo nel pagamento di una rata perchè ciò venga annotato in queste banche dati. L’annotazione, come confermato dalla Cassazione [1], è perfettamente legittima anche per piccoli ritardi o per importi minimi.

Prima di procedere alla segnalazione l’Istituto di credito informa il debitore con un sms: ciò consente a quest’ultimo di provvedere al pagamento immediatamente e di evitare così di risultare in ritardo nel rimborso del credito.

Diverso è il caso per la segnalazione alla Centrale rischi della Banca d’Italia. Quest’ultima, infatti, contiene i dati di coloro che possono a pieno titolo essere considerati “cattivi pagatori”, perchè gravemente in ritardo nel rimborso di un finanziamento.

Sempre secondo la Cassazione [2], la segnalazione alla Centrale rischi non può avvenire per importi modesti o per piccoli ritardi, oppure ancora per il mancato pagamento ad una o due scadenze. Occorre invece che non siano state pagate più rate, facendo presumere che vi sia uno stato d’insolvenza del debitore. Con quest’ultima espressione si intende una situazione di difficoltà economica cronica, tale da non essere più in grado di far fronte ai propri impegni.

Inoltre, prima di procedere alla segnalazione alla Centrale rischi, l’Istituto di credito deve avvisare il debitore mediante raccomandata a.r., dandogli un termine per provvedere al pagamento ed evitare così l’iscrizione.

Queste precauzioni sono perfettamente comprensibili, se si considerano le gravi conseguenze dell’inserimento di un nominativo in questa lista.

Quando avviene la cancellazione dalle banche dati delle Sic?

Anche riguardo alla cancellazione occorre distinguere tra le banche dati delle Sic e la Centrale rischi della Banca d’Italia.

La cancellazione dagli elenchi delle Sic avviene automaticamente, decorso un certo periodo. Precisamente:

• in caso di semplice richiesta di finanziamento, 180 giorni dalla data della richiesta;
• in caso di finanziamento rifiutato, oppure qualora il richiedente rinunci ad ottenerlo, 90 giorni dalla data in cui il sistema ha registrato il rifiuto o la rinuncia;
• in caso di finanziamento rimborsato regolarmente, 60 mesi dalla data di estinzione dello stesso;
• in caso di una o due rate pagate in ritardo, 12 mesi dalla data in cui l’istituto di credito ha comunicato l’avvenuta regolarizzazione dei pagamenti. Occorre però che in tale periodo le rate siano state regolarmente pagate;
• in caso di 3 o più rate pagate in ritardo, 24 mesi dalla comunicazione dell’avvenuta regolarizzazione, sempre però a condizione che in tale periodo le rate siano state regolarmente pagate;
• in caso di finanziamenti non rimborsati, da 36 a 60 mesi dalla data di scadenza del rapporto.

Naturalmente quella che più importa è la cancellazione dei mancati pagamenti, che possono influire negativamente sulla valutazione di affidabilità quando si ha bisogno di chiedere un ulteriore finanziamento.

Quando avviene la cancellazione dalla Centrale rischi?

La cancellazione dalla Centrale rischi della Banca d’Italia avviene al verificarsi di una delle seguenti condizioni:

• viene meno la situazione di insolvenza del debitore. Come ti ho detto, l’insolvenza consiste in una situazione di particolare gravità, che comporta per il debitore l’impossibilità di far fronte ai propri impegni. Tale situazione cessa se il debitore comincia, ad esempio, ad effettuare dei pagamenti dai quali si evince che la sua condizione economica è migliorata;
• il debitore rimborsa interamente il debito, oppure vi provvedono terze persone al posto suo (ad esempio amici o parenti);
• la banca o la finanziaria cedono il credito a terzi. Vi sono infatti società che “comprano” i crediti delle banche, ad un prezzo più basso rispetto all’importo dovuto dal debitore. Per la banca è un modo per non rimetterci del tutto;
• l’istituto di credito ha preso atto, in modo definitivo, del fatto che recuperare il credito è impossibile ed ha rinunciato a qualunque azione nei confronti del debitore;
• è intervenuta la prescrizione dell’intero credito. La prescrizione [3] è l’estinzione dei diritti per effetto del decorso del tempo. Nel caso del finanziamento, il periodo previsto è di 10 anni per ciascuna rata. Perchè si prescriva l’intero credito è quindi necessario che siano decorsi 10 anni dalla scadenza dell’ultima rata. Questo sempre che l’Istituto di credito, nel frattempo, non faccia una formale richiesta di pagamento, ad esempio a mezzo raccomandata a.r. o atto notificato tramite ufficiale giudiziario. In tal caso, la prescrizione di interrompe e ricomincia a decorrere da capo a partire dalla data della richiesta;
• vi è stata una procedura di esdebitazione che ha riguardato il credito. Si tratta di una soluzione, prevista dalla legge [4] che consente ai debitori di ridurre o, in certi casi, addirittura azzerare l’importo dei propri debiti in presenza di determinate condizioni.

Attenzione però: anche se avviene la cancellazione, l’iscrizione come cattivo pagatore è visibile nei tre anni successivi alla data in cui essa avviene. Infatti, gli Istituti di credito hanno la possibilità di consultare le iscrizioni dell’ultimo triennio, per cui, anche se la cancellazione di un nominativo è avvenuta, verranno a conoscenza del fatto che vi era stato il suo inserimento in questo elenco.

Cosa faccio se l’iscrizione è avvenuta per errore?

Può succedere che l’iscrizione alla Centrale Rischi avvenga per errore, oppure senza che l’Istituto di credito abbia prima avvisato il debitore tramite raccomandata. In quest’ultimo caso, la segnalazione è illegittima: il debitore, infatti, se fosse stato preavvisato, avrebbe avuto la possibilità di evitare l’iscrizione pagando subito quanto dovuto.

Un’iscrizione illegittima o fatta per errore comporta per chi la subisce un grave danno, specie se si tratta di un imprenditore che ha necessità di rivolgersi regolarmente alle banche e di utilizzare assegni.

In tal caso, per ottenere la cancellazione dalla lista dei cattivi pagatori, è possibile scegliere una di queste soluzioni:

• ricorrere all’Arbitro Bancario Finanziario. Si tratta di un organismo imparziale al quale è possibile rivolgersi per la decisione di controversie con le banche. Tramite tale ricorso l’interessato può ottenere la cancellazione dell’iscrizione e il risarcimento del danno;
• rivolgersi al giudice, chiedendo prima un provvedimento d’urgenza per ottenere l’immediata cancellazione, e, successivamente, la condanna dell’Istituto di credito al risarcimento del danno.

La donazione di un immobile è un contratto con cui un soggetto, il cosiddetto donante, in forma gratuita cede la proprietà, o altri diritti reali (come l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione) a un altro soggetto (il donatario). Esistono due tipi di donazione: la donazione diretta e quella indiretta:
– la donazione diretta di un immobile, o di un bene qualsivoglia, è quell’atto formale ricevuto dal notaio in forma pubblica alla presenza di due testimoni con cui un soggetto cosiddetto donante si priva della proprietà di un bene e lo trasferisce a un altro soggetto, il donatario, senza percepire alcun corrispettivo. In questo caso si parla di donazione diretta.
La donazione diretta di un immobile presuppone quindi due condizioni fondamentali: che sia effettuata attraverso un notaio, quindi con atto pubblico, alla presenza di due testimoni. Il notaio incaricato di redigere l’atto deve compiere alcune verifiche preliminari, e, dopo la stipula dell’atto, è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.
– La donazione indiretta di un immobile ha lo stesso obiettivo della donazione diretta: il passaggio di un bene dal donante al donatario. L’obiettivo si realizza però in maniera indiretta, con l’acquisto da parte del donante dell’immobile che poi viene direttamente intestato al donatario. Le caratteristiche di una donazione indiretta sono essenzialmente due: non è necessario l’atto pubblico notarile, che può avvenire con accordo verbale; c’è un solo passaggio di proprietà e non due.
Novità del 2019 sulle imposte e i costi:
con la norma “Disposizioni per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione” è stata infatti modificata la tassazione sulla donazione.
La norma stabilisce una tassazione sulla donazione di immobili in base al grado di parentela che c’è tra il donante e il donatario. Nel dettaglio:
– se il beneficiario è un parente in linea retta (coniuge o figlio) l’imposta di donazione si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro;
– se il beneficiario è fratello o sorella del donante, l’imposta si applica alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 100 mila euro;
– se il beneficiario è un portatore di handicap grave le imposte vengono quantificate in funzione della parte che supera la franchigia di 1,5 milioni di euro.
Con la nuova norma cambiano anche le aliquote da applicare alla base imponibile per il calcolo dell’imposta
– 4% nel caso si tratti di un figlio o di un coniuge (da applicare al valore eccedente la franchigia);
– 6% per fratelli e sorelle;
– 6%  per parenti affini fino al 4º grado in linea retta o affini in linea collaterale fino al terzo grado. Ma il calcolo non avviene sulla franchigia, ma sul totale;
– 8% se il beneficiario non ha alcun grado di parentela con il donante, anche in questo caso senza franchigia, ma sul valore totale.
Rimangono in essere le altre imposte, ovvero l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale dell’1% dello stesso valore.